隨著我國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，越來越多的工廠由于政策、地理位置的關(guān)系需要搬遷，由此產(chǎn)生企業(yè)搬遷損失的評估項目也不斷增加。
工廠搬遷損失評估從評估資料的可獲得性和評估工作簡易性出發(fā)人為地劃分為三個階段不同，不動產(chǎn)損失，停產(chǎn)損失和搬遷費。
(一)不動產(chǎn)損失評估
搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃?xì)�、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。
不動產(chǎn)損失評估的價值類型是“拆遷補償價值”。
拆遷補償價值是根據(jù) 主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)確定的評估對象在評估基準(zhǔn)日可能獲得的補償價值。
例如當(dāng)?shù)?明確規(guī)定了樹木的補償標(biāo)準(zhǔn)，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補償價值。
對房屋拆遷補償?shù)脑u估。
當(dāng)?shù)?規(guī)定了住宅搬遷評估的平均指導(dǎo)價，非住宅房屋拆遷評估指導(dǎo)價則要求比照住宅拆遷評估指導(dǎo)價適當(dāng)浮動，但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補償價值。
(二)停產(chǎn)損失評估
《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。
一般以被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。
搬遷會造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。
需要注意的是，機(jī)械工廠的搬遷，其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。
(三)搬遷費評估
工廠搬遷費評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，工裝模具，工位器具。
存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費用的估測。
此次評估中搬遷費不計資金成本。
搬遷費的估價不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)價值評估。
注冊資產(chǎn)評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟(jì)合理地設(shè)定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎(chǔ)。
以機(jī)器設(shè)備為例，搬遷費一般應(yīng)包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調(diào)試費，驗收費，不可預(yù)見費，管理費，保險費。
搬遷費評估為計價所設(shè)定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。
工廠搬遷損失評估是注冊資產(chǎn)評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)意見。
注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。
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